2026 real estate tax reform
2026년 현재 시행 기준과 8월 3일 발표된 정부안을 섞지 않고 따로 비교합니다. 주택 수·거주 여부·공시가격·양도시점을 입력해 2027~2029년에 달라질 수 있는 종부세와 양도세 조건을 확인하세요.
반드시 먼저 확인하세요
정부안 · 아직 확정 법률 아님
국회 심의와 시행령 개정 과정에서 숫자와 적용일이 바뀔 수 있습니다. 정부안 결과는 현재 신고액이나 확정 절세액이 아닙니다.
현재 시행 기준과 2026년 정부안을 분리해 보여드립니다.
2027년 · 종부세 영향
이 도구는 세제 변화의 적용 가능성과 세율·공제 조건을 비교합니다. 신고할 세액이나 절세 행동을 확정하지 않습니다.
현재 시행 기준
규칙 버전 kr-real-estate-current-2026
정부안 가정 시나리오
규칙 버전 kr-real-estate-proposal-2027
다음 단계
앞에서 선택한 주택 수·가격·지역·기간을 이어서 사용하고, 세액 계산에 더 필요한 항목만 추가로 입력합니다.
정부안 결과는 현재 신고에 사용할 수 없습니다.
국회 심의와 시행령 과정에서 세율·적용일·경과조치가 달라질 수 있습니다. 법률 공포와 후속 시행령 확정 후 다시 확인하세요.
현행 다주택 중과 재개
현재 시행2026년 5월 10일부터 조정대상지역 다주택 양도세 중과가 다시 적용됩니다.
정부안 1단계
정부안 · 미확정실거주 1주택 종부세 기본공제 14억 원과 다주택 중과 한시 완화가 제안됐습니다.
정부안 2단계
정부안 · 미확정종부세 비율과 장기보유특별공제 개편의 추가 단계가 제안됐습니다.
정부안 3단계
정부안 · 미확정거주 중심 장기보유특별공제와 공제금액 상한의 최종 단계가 제안됐습니다.
아래 정부안은 2026년 8월 3일 발표 자료 기준입니다. 법률이 공포되기 전까지 왼쪽의 현행 규정과 오른쪽의 정책 시나리오를 하나의 세액으로 합치지 않습니다.
| 구분 | 현재 시행 기준 | 정부안 | 예상 적용 |
|---|---|---|---|
| 종부세 과세대상 공시가격 기준 | 1세대 1주택 12억 원 / 그 외 9억 원 | 1세대 1주택 14억 원 / 그 외 9억 원 | 2027년 납세의무 성립분 |
| 실거주 1주택 종부세 기본공제 | 공시가격 12억 원 | 공시가격 14억 원 | 2027년 납세의무 성립분 |
| 비거주 1주택 기본공제 | 공시가격 12억 원 | 공시가격 9억 원 | 2027년 납세의무 성립분 |
| 그 외 개인 종부세 기본공제 | 9억 원 | 4억 원 + 5억 원 × 거주주택 공시가격 ÷ 전체 공시가격 | 2027년 납세의무 성립분 |
| 종부세 공정시장가액비율 | 60% | 2027년 70%, 3주택 이상 또는 조정대상지역 주택 보유자는 2028년부터 80% (1세대 1주택 제외) | 2027~2028년 단계 적용 |
| 조정대상지역 2주택 양도세 | 기본세율 6~45% + 20%p | 2년 이상 보유 시 2027년 +5%p, 2028년 +10%p | 2027~2028년 한시안 |
| 조정대상지역 3주택 이상 양도세 | 기본세율 6~45% + 30%p | 2년 이상 보유 시 2027년 +10%p, 2028년 +15%p | 2027~2028년 한시안 |
세율은 기본공제 후 공정시장가액비율을 적용한 과세표준 구간별입니다. ‘두 세율’ 표기는 2주택 이하 / 3주택 이상 순서입니다. 실제 세액에는 재산세 공제·세액공제·세부담 상한 등이 추가로 반영됩니다.
먼저 과세대상 공시가격 기준을 넘는지 확인한 뒤 기본공제와 공정시장가액비율을 적용합니다. 두 기준은 같은 개념이 아닙니다.
| 과세표준 | 현행 2주택 이하 / 3주택 이상 | 2027년 정부안 | 2028년 이후 정부안 |
|---|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | 0.5% | 0.5% |
| 3억 원 초과~6억 원 | 0.7% | 0.7% | 0.7% |
| 6억 원 초과~12억 원 | 1.0% | 1.3% | 1.3% |
| 12억 원 초과~25억 원 | 1.3% / 2.0% | 1.5% / 2.0% | 2.0% |
| 25억 원 초과~50억 원 | 1.5% / 3.0% | 2.0% / 3.0% | 3.0% |
| 50억 원 초과~94억 원 | 2.0% / 4.0% | 2.7% / 4.0% | 4.0% |
| 94억 원 초과 | 2.7% / 5.0% | 3.5% / 5.0% | 5.0% |
2026년
5월 10일 다주택 양도세 중과 재개. 8월 3일 정부안 발표. 일시적 2주택 2년안은 10월 1일 양도분부터 적용 예정이지만 시행령 확정이 필요합니다.
2027년 정부안
종부세 기본공제·70% 비율·세율·거주공제 개편, 장기거주 1주택 기본공제 연 2,500만 원, 다주택 중과 +5%p·+10%p 안이 시작됩니다.
2028년 정부안
1주택 장기거주공제는 거주 연 6%·최대 60%와 보유 연 2%·최대 20%, 공제액 한도는 인별·물건별 각각 20억 원입니다.
2029년 정부안
1주택은 거주 연 8%·최대 80%만 적용하고 공제액 한도는 인별·물건별 각각 10억 원으로 낮아집니다. 2027~2028년 다주택 중과 한시 완화는 종료됩니다.
아래는 확정 세액 예시가 아니라 어떤 규칙을 먼저 봐야 하는지 설명하는 사례입니다.
2027년 종부세 정부안
기본공제를 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 높이는 대신, 1주택 세액공제를 보유기간 중심에서 거주기간 중심으로 바꿉니다. 연령·보유·거주 공제율 합계는 최대 80%지만 공제금액은 2027년 800만 원, 2028년 이후 600만 원 한도가 제안됐습니다.
2027년 종부세 정부안
1세대 1주택이어도 실제 거주하지 않으면 기본공제를 9억 원으로 구분합니다. 현재의 12억 원 기본공제보다 낮아질 수 있으므로 공시가격만이 아니라 실제 거주 여부를 함께 판정해야 합니다.
현재법 + 정부안 비교
현재 중과 가산세율은 +20%p입니다. 정부안은 2년 이상 보유 주택을 2027년 양도하면 +5%p, 2028년 양도하면 +10%p로 한시 완화합니다. 2026년 양도분의 2027년 이후 신고 특례도 제시됐지만 법률 확정 전입니다.
보유세·양도세 동시 변화
현재 조정대상지역 양도세 가산세율은 +30%p입니다. 정부안은 2027년 +10%p, 2028년 +15%p로 한시 완화하는 한편 종부세 공정시장가액비율을 2027년 70%, 2028년 이후 80%로 높이는 방향입니다.
2026년 시행령 개정 예정
조정대상지역 종전주택을 보유한 채 조정대상지역 신규주택을 취득하면 종전주택 처분기한을 3년에서 2년으로 줄이는 안입니다. 2026년 8월 3일 이전 취득 또는 계약·계약금 지급분은 종전 규정을 적용하는 경과조치가 제시됐습니다.
2027~2028년 한시 정부안
거주기간 등 요건을 채우고 양도 후 6개월 내 비수도권으로 실제 이주하면 2027년 양도세 50%·5억 원 한도, 2028년 30%·3억 원 한도 감면안이 적용될 수 있습니다. 5년 내 수도권 재취득·재이주 시 추징 조건도 있습니다.
아닙니다. 2026년 8월 3일 발표된 내용은 정부안입니다. 국회 심의와 법률 공포, 시행령 개정을 거치면서 세율·적용일·경과조치가 달라질 수 있으므로 현재 신고에는 현행 법령을 적용해야 합니다.
2026년 5월 10일부터 조정대상지역의 주택을 양도하는 1세대 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상자는 30%p가 가산되는 현행 규정이 다시 적용됩니다. 다만 주택 수 제외와 5월 9일까지의 계약·토지거래허가 신청에 대한 경과조치 등 예외를 먼저 확인해야 합니다.
완전 폐지가 아니라 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택에 한해 한시 완화를 제안했습니다. 2027년은 2주택 +5%p·3주택 이상 +10%p, 2028년은 각각 +10%p·+15%p이며 2029년부터는 정부안 표의 한시 완화 기간이 끝납니다.
14억 원은 2027년 정부안의 실거주 1세대 1주택 기본공제입니다. 현재 신고에 곧바로 적용되는 금액이 아니며, 실제 1세대 1주택 판정·거주 여부·공시가격과 법률 확정 내용을 함께 확인해야 합니다.
정부안은 비거주 1세대 1주택 기본공제를 9억 원으로 두고, 그 외 개인은 4억 원에 전체 공시가격 중 거주주택 공시가격 비율을 적용한 최대 5억 원을 더하는 방식을 제안했습니다. 후자의 결과는 4억~9억 원 범위가 될 수 있습니다.
정부안은 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역인 경우 양도세 특례 처분기한을 3년에서 2년으로 줄이고, 2026년 10월 1일 이후 종전주택 양도분부터 적용할 예정입니다. 2026년 8월 3일 이전 취득 또는 계약·계약금 지급분에는 종전 규정을 적용하는 경과조치가 제시됐지만 시행령 확정 전에는 최종 판정할 수 없습니다.
정부안 기준으로 양도일 현재 만 65세 이상, 수도권 1세대 1주택, 양도일 현재 2년 계속 거주·보유기간 중 총 5년 이상 거주, 제3자 양도, 6개월 내 부부 모두 비수도권 이주 등 요건을 모두 충족해야 합니다. 2027년 50%·5억 원 한도, 2028년 30%·3억 원 한도의 한시안이며 현재 확정 감면이 아닙니다.
아닙니다. 이 도구는 현재법과 정부안의 적용 가능성, 세율·공제 변화만 비교하는 참고용입니다. 취득가액·필요경비·공동명의·상속주택·등록임대주택 등 모든 신고 요소를 계산하지 않으므로 국세청과 국가법령정보센터, 세무 전문가에게 최종 확인하세요.
자료 기준: 2026년 세제개편안 및 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 자료 · 최근 검토: 2026년 8월 7일
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